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市街化区域と市街化調整区域の違い

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土地探しをしていて、「この土地だけ周辺相場よりも安いなぁ」と情報を見てみると「市街化調整区域」だった、という経験はありませんか?

なぜ「市街化調整区域」は相場よりも安く売られているのでしょうか。

また、似ている用語で「市街化区域」という言葉が出てくることもあります。

 

今回は、土地探しをしている方に知っていただきたい「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いについて、分かりやすく説明していきます。

 

まず「市街化区域」とは、都市計画法によると「すでに市街地を形成している区域」および「10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことと定義されています。

つまり、すでに人が住んでいる住宅街であり、これからもどんどん多くの人に住んでもらいたい区域ということです。

一方「市街化調整区域」は、「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。

つまり、市街化区域とは反対で、当面は市街化を行わず自然を残していこうという区域なのです。そのため、原則として土地開発や都市施設の整備などは行われず、市街化区域のように用途地域も定められていません。

 

このように土地の区分・区域が分かれているのは、無秩序な市街化ではなく、計画的に市街化を発展整備させるため。

「このエリアではどんどん下水道や交通網の設備を整えよう」とか、「このエリアは農業を守るためにもそのまま残しておこう」などと、街づくりの優先順位を明確化しているのですね。

 

そして、実は土地探しの際に最も注意したいのが「市街化調整区域内」にある土地です。

市街化すべきでない区域ですから、原則として市街化区域のように建築物が建てられません。また、インフラも整っていないことが多く、水道やガス、電気すら通っていない場合もあるでしょう。だからこそ、周辺相場よりも価格が安く設定されているのですね。

 

しかし利用制限が厳しいからといって、市街化調整区域すべての土地を見送る必要はありません。

実は、市街化調整区域内でも建築できる土地はあるのです。

例えば、昔からの既存宅地がある場合、用途や面積などに制限がありながらも建て替えができることがあります。また自治体によっても異なりますが、「市街化区域に隣接または近接し、かつ自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域」で「おおむね50以上の建築物(市街化区域内のものを含む)が連たんしている地域」であれば建築が認められることもあります。

特に不動産屋さんで一般向けに販売されている土地であれば、条件がありながらも建築できる場合があるのですね。

 

駅が遠い、スーパーが徒歩圏内にないなどの多少の不便さがあっても、自然豊かな場所や予算内で広い敷地が欲しい場合などは、市街化調整区域でも購入を検討してみるのも良いかもしれません。

気になる市街化調整区域内の物件がありましたら、どんな家なら建てられるのか、条件は何なのか、一度プロに相談してみてくださいね。

 

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