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支払った税金が戻ってくる!住宅ローン減税のしくみ

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いよいよ年度末が近づき、確定申告の時期がやってきます。

会社で年末調整をしている方にとってはあまり馴染みのないイベントですが、実は、家を建てると確定申告で税金が戻ってくることがあるのです。

 

これを「住宅ローン控除」、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言います。

マイホーム計画中の方はもちろん、テレビや雑誌などで見たり聞いたりしたことのある方も多いかもしれませんね。

 

今回はこの住宅ローン控除をはじめとする土地や家に関わる税金について、すでに家を建てた方も今から建てようと考えている方も、覚えておくとおトクなポイントをお話しします。

 

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の1%分だけ、その年に支払った所得税が還付されたり、翌年支払う住民税が減る制度のことを言います。

控除期間は10年間。

つまり、住宅ローンを利用して家を建ててから10年間、所得税や住民税が安くなる減税制度ということですね。

 

肝心な「一体いくら所得税が還ってくるのか?」については、住宅ローンの残高はもちろん、各々の収入や納めた所得税額によって異なりますので、ここで、還付金の算出方法をご紹介いたします。

 

まずはご自分の住宅ローン減税の最大控除額を調べましょう。

これは秋から年末にかけて金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認することができます(ちなみに、この年末残高証明書は住宅ローン控除の際に必須となりますので大切に保管しておきましょう)。

この証明書にある年末残高に0.01をかけた数が、最大の控除額です。

分かりやすく数値で例えると、最初に4000万円借りて1年で100万円返済し、年末のローン残高が3900万円だった場合、最大控除額は39万円となります。

20171月現在、住宅ローン控除の残高上限金額は4000万円までとなっていますので、残高が4000万以上ある方も、最大控除額は40万円までとなります。「残高が5000万円あるから50万円まで控除される」ということは残念ながらありません。

 

さぁ、これでご自分の最大控除額を把握できましたが、

「残高が3000万円残っているから30万円も還ってくる!」ということではありません。

あくまでもこの30万円は「最大控除額」です。住宅ローン控除は基本的には「納付した所得税が戻ってくる減税制度」。つまり、納付した分の所得税額しか戻ってこないのです。

 

会社勤めをされている方の多くは、12月〜1月にかけて会社から「源泉徴収票」というものを受け取ります。この源泉徴収票をよく見ると、右上部分に「源泉徴収額」という欄があります。この源泉徴収額というのが、その年に納付した所得税額に相当します。

 

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先ほどの例で、最大控除額が39万円だった方の場合、源泉徴収額が39万円以上であれば、39万円すべての額が還付されることとなります。

もし源泉徴収額が20万円だった場合は、納付した額の20万だけが還付されることとなります。つまり39万円が最大額であっても、納付していないのであれば還付されることはないのです。

 

それでは、差額の19万円はどうなるかと言うと、実は、残りの控除金額は住民税から控除されることとなります。

住民税は所得税とは違い、前年度の所得に対して徴収されています。そのため、その年の課税所得で決まる所得税のように還付されるのではなく、次の年の住民税が安くなる仕組みとなっています。

ここで注意したいのが、住宅ローン減税における住民税の控除は、最大13万6000円と上限が定められています。そのため所得税から控除しきれなかった19万すべてがそのまま住民税から控除されるわけではなく、19−136000円の54000円だけは、残念ながらどうしても控除されないということになってしまうのです。

つまり、来年度納付予定の住民税が30万だった場合、30住民税最大控除額136000円で164000円が住民税課税額となるのですね。

もし、所得税から控除しきれなかった額が13万6000円よりも少ない場合は、住宅ローン控除の限度額である「年末残高1%」が、所得税からも住民税からも、めいいっぱい節税されていると言えるでしょう。

 

 

ここまでのおさらいとして、住宅ローン控除を予定されている方に必ず覚えておいていただきたいことは、「最大でも納付した所得税分しか還ってこない」、「差額分があるは所得税だけでなく住民税からも還付される」ということです。

「ローン残高が3000万あるから30万は還ってくると思っていたのに還ってこなかった」とショックを受けている方も、来年の住民税から控除されますから安心してくださいね。

 

確定申告の時期は原則216日から315日ですが、今回の住宅ローン控除のような還付申請であれば1月から行えます。

2月中旬から3月にかけては税務署は非常に混み合いますので、1月から2月上旬のうちに申請を行っておけば、分からないことがあっても税務署員にゆっくり相談しながら行うことができるのでスムーズですよ。

また、入居2年目からは勤め先の年末調整で住宅ローン控除が可能となります。2年目の秋頃、税務署から「申告書兼証明書」が送られてきますので、この書類と金融機関からの「年末残高証明書」を勤め先に提出して、住宅ローン控除の申請を行ないましょう。

 

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